Expertise d'une maison : Voici les frais que vous devrez débourser

Une expertise de valeur peut être d’une grande aide lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. L’article explique en détail ce qu’il faut généralement payer pour une telle expertise.

A quoi servent les expertises ?

En un coup d'oeil

Une maison est probablement l’achat le plus cher que beaucoup font dans leur vie. C’est la raison pour laquelle on aimerait bien s’assurer que le prix demandé est effectivement approprié et qu’il n’y a pas de vices cachés ou de pièges financiers dans la maison qui nous obligeraient plus tard à faire des travaux de rénovation extrêmement coûteux que l’on ne pourrait souvent plus se permettre qu’à grand-peine. D’un autre côté, il peut aussi y avoir des « pièges » juridiques qui peuvent être difficiles à éviter par la suite : par exemple un droit d’habitation ou de passage existant ou un droit d’emphytéose.

A l’inverse, une expertise est également utile au vendeur, car il peut « prouver » le prix demandé par exemple par une expertise de valeur et se trouve ainsi dans une meilleure position lorsqu’il s’agit de négocier le prix.

Bien entendu, il faut toujours investir son argent dans la bonne expertise.

C’était aussi le mot-clé : combien coûtent en général de telles expertises ?

Le coût d’une expertise immobilière dépend entre autres de la valeur du bien immobilier.

Il est difficile de le dire de manière générale, car le prix de l’expertise dépend d’une part de la valeur du bien immobilier et d’autre part du type et de la réalisation de l’expertise.

En général, il faut compter plusieurs centaines d’euros pour une expertise, les expertises sommaires non contraignantes sont généralement disponibles à partir de 500 EUR à 600 EUR chez la plupart des experts.

Si vous souhaitez une expertise juridiquement reconnue et pouvant être présentée aux autorités fiscales et aux tribunaux, vous devez généralement compter entre 1.000 et 2.000 euros. Pour de telles expertises, on se base souvent sur le barème des honoraires des architectes et des ingénieurs, conformément au §194 ImmoBG, selon le type d’expertise.

Un petit exemple de prix tiré de la pratique :

Nous voulons vendre une petite maison et, en tant que vendeur, nous voulons nous protéger un peu avec notre prix de vente. Nous demandons donc une brève expertise qui nous renseigne sur le prix du marché et la valeur du bien immobilier.

Il ne s’agit ici que d’un seul exemple de coûts avec des coûts qu’un expert donné demande pour une expertise selon son appréciation. Les prix ne sont pas contraignants, ils peuvent varier d’un expert à l’autre. Dans ce cas, aucun barème particulier ne s’applique.

De quels facteurs dépend généralement le prix d’une expertise immobilière ?

Ici, il faut prendre en compte plusieurs facteurs :

le type d’expertise
la valeur du bien immobilier
la fixation des prix de l’expert (à moins que le HOAI ou une autre directive sur les honoraires ne s’applique à l’expertise)

Ces facteurs doivent être pris en compte dans tous les cas et déterminent en fin de compte le prix à payer pour une expertise.

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Quels sont les différents types d’expertise ?

L’expertise d’une maison sert par exemple à en évaluer la valeur.

Une expertise de maison est effectuée, par exemple, pour évaluer sa valeur.

D’une part, il y a ce qu’on appelle les expertises sommaires, qui ne sont pas contraignantes vis-à-vis des tiers, mais qui servent uniquement à des fins d’information. Presque tous les experts établissent de telles expertises pour un prix calculé au plus juste. Pour les négociations de vente, de telles expertises sont souvent suffisantes comme preuve écrite de la valeur du bien immobilier.

En principe, il existe 4 domaines principaux dans lesquels des expertises de maisons sont demandées ou souvent nécessaires :

dans le domaine des dommages de construction / défauts de construction / assainissement de la construction
dans le domaine de l’estimation de la valeur (terrains bâtis et non bâtis)
expertises énergétiques, expertises du conseiller en énergie
dans le domaine de la pollution de l’habitat

Les expertises d’experts en bâtiment sont généralement très détaillées et étendues – et donc généralement assez chères. Les coûts varient en fonction du type de dommage évalué par l’expert en bâtiment.

Les expertises d’évaluation dépendent entre autres de la valeur vénale calculée de la maison, mais aussi du travail nécessaire à l’établissement de l’expertise. Souvent, le code de la construction et de l’habitation (HOAI) peut encore servir de référence pour les coûts des expertises. Bien qu’elle ne soit plus contraignante depuis 2009, elle sert toujours de point de repère à de nombreux experts et constitue également la base des nouvelles directives en matière d’honoraires dans de nombreux domaines.

Pour les expertises énergétiques et les expertises sur les polluants, les coûts dépendent également de l’ampleur de l’expertise. Il existe en outre différents aspects qui peuvent être expertisés au cas par cas.

Sur quoi portent généralement les expertises d’experts en bâtiment ? Et que demandent les experts en bâtiment pour une expertise ?

Si des défauts de construction sont constatés, il faut faire appel à un expert en construction.

Si des défauts de construction sont constatés, il convient de faire appel à un expert en bâtiment.

En règle générale, on fait toujours appel à un expert en construction lorsqu’on a soi-même identifié les premiers signes de défauts de construction ou du moins lorsqu’on soupçonne un défaut de construction.

Les expertises peuvent aider à documenter l’étendue des dommages et à exiger ainsi avec succès des améliorations de la part de l’entreprise. De plus, d’autres défauts éventuels sont identifiés et peuvent ainsi être pris en compte dans la demande de réparation.

Les coûts de l’expert en bâtiment et de l’expertise des défauts sont généralement facturés en fonction du nombre d’heures. En général, vous pouvez compter environ 70 EUR par heure à 80 EUR par heure pour l’expertise. Une expertise écrite est généralement facturée en fonction du nombre de pages – environ 40 EUR par page sont courants. Des frais de déplacement peuvent également être facturés en sus. Il s’agit généralement d’un forfait, mais il est également possible de facturer un certain pourcentage de la valeur de la commande – environ 5 % de la somme des tarifs horaires et des frais d’expertise.

Les experts en bâtiment peuvent également effectuer des expertises supplémentaires, par exemple une expertise énergétique ou une analyse des moisissures. Des taux spéciaux s’appliquent alors souvent, surtout si des examens spéciaux sont effectués lors de l’expertise.

Des calculs exacts de la surface habitable peuvent également être effectués par des experts en bâtiment. Cela est utile, par exemple, lorsque les prix doivent être payés au mètre carré. En vérifiant la surface habitable, on peut ainsi éviter, dans certaines circonstances, de payer trop cher. Les coûts s’élèvent souvent à environ 20 EUR par pièce, la première pièce étant généralement facturée environ 100 EUR.

Gouttière : quels sont les coûts à prévoir ?

Combien coûtent les expertises énergétiques des maisons ?

Les expertises énergétiques sont subventionnées et sont donc assez bon marché.

Les expertises énergétiques sont encouragées et sont donc assez bon marché.

Dans ce domaine, il existe différents types d’expertises, ce qui entraîne des coûts très différents.

Le type d’expertise le moins coûteux est un contrôle du bâtiment par l’association de consommateurs. Comme il existe des subventions du ministère fédéral de l’économie, les coûts sont très faibles : il faut compter entre 10 et 20 euros pour ce type d’expertise simple. Les expertises détaillées peuvent coûter jusqu’à 50 EUR et les consultations plus approfondies sont généralement facturées à environ 10 EUR par heure.

Le coût du certificat énergétique simple se situe également dans cette fourchette. Le certificat énergétique orienté vers les besoins, qui est également délivré après une expertise et qui est obligatoire pour tous les nouveaux bâtiments, coûte en général entre 150 EUR et 500 EUR.

Toutefois, si vous avez besoin d’une expertise complète réalisée par un expert en énergie, vous devez vous attendre à des coûts nettement plus élevés. Souvent, de telles expertises sont également nécessaires pour demander certaines subventions.

Les subventions permettent généralement de prendre en charge jusqu’à 50 % à 60 % des frais d’expertise – c’est notamment le cas pour les conseils en matière de rénovation énergétique en vue d’une maison à énergie positive allocation ou d’un suivi de chantier.

Les examens particuliers réalisés au cours de l’expertise doivent généralement être payés séparément. Une analyse thermographique (images prises à l’aide d’une caméra thermique) coûte généralement entre 100 et 200 EUR pour une expertise simple et entre 300 et 500 EUR pour une analyse complète avec des recommandations de mesures concrètes.

Pour un test d’infiltrométrie réalisé par un professionnel, il faut compter en général entre 300 EUR et 400 EUR, un justificatif pour la loi et un suivi de chantier coûtent généralement entre 450 EUR et 600 EUR . Les deux examens peuvent également être combinés, le prix total est alors généralement un peu moins élevé que les prix individuels.

Si l’expertise énergétique est réalisée par un expert en bâtiment, les coûts sont souvent différents. Voici quelques valeurs indicatives à titre d’orientation – les coûts réellement demandés peuvent bien entendu s’en écarter :

En matière de conseil énergétique, tout dépend donc de la personne à qui l’on confie la mission et de l’expertise dont on a besoin. Les expertises les moins chères sont celles réalisées par l’association de consommateurs – les expertises spéciales sont les plus chères si on les fait réaliser par un expert en bâtiment.

Quand une expertise de polluants est-elle utile – et quels sont les coûts à prévoir ?

Les maisons et les appartements sont des espaces de vie – les polluants présents dans l’air peuvent nuire considérablement à la qualité de vie (et souvent aussi à la santé).

Lors d’une analyse des polluants, les types de polluants suivants sont recherchés :

Polluants microbiens
Toxines et spores de moisissures (par mesure dans l’air ambiant)
Moisissures en général
Polluants chimiques et amiante (gaz irritants, COV et SVOC, formaldéhyde, HAP, fibres minérales artificielles)
pollution radioactive des locaux

La pollution d’une pièce peut, d’une part, avoir un effet de dépréciation (ce qui peut alors faire baisser sensiblement le prix d’achat) ou, d’autre part, être l’indice de vices de construction ou de défauts d’assainissement (par exemple la présence de fibres minérales artificielles dans l’air ambiant).

Fenêtre ronde : les coûts à prévoir

En règle générale, la procédure consiste à analyser l’air ambiant, à prélever des échantillons le cas échéant, à déterminer les causes et à recommander des mesures.

Il faut compter au moins 70€ de l’heure pour l’expertise par un expert.

Pour l’expertise sur place, la plupart des experts facturent entre 70 euros de l’heure et 100 euros de l’heure, pour le temps consacré à la documentation écrite, le tarif horaire est généralement réduit. Mais à cela peuvent s’ajouter, le cas échéant, des analyses spéciales en laboratoire, qui peuvent coûter jusqu’à plusieurs centaines d’euros dans certains cas.

Il arrive parfois que des prix forfaitaires plus avantageux soient demandés pour une expertise de l’air ambiant et des substances nocives en cas de problèmes spécifiques et clairement délimités. Par exemple, une expertise sur les moisissures ne coûte souvent qu’un forfait de 400 à 500 euros.

Les analyses complètes de l’air ambiant avec un contrôle de tous les polluants et charges habituels de l’air ambiant sont souvent de l’ordre de 1.000 EUR .

Les experts en bâtiment proposent également souvent une expertise des moisissures – généralement à peu près au même prix ou un peu moins cher. Mais si plusieurs endroits sont touchés, le prix de l’expertise peut être un peu plus élevé.

Une infestation qui n’est pas (encore) visible de l’extérieur ne peut être détectée que par une mesure de l’air ambiant ou à l’aide d’un chien détecteur de moisissures – les experts en bâtiment ne proposent toutefois pas toujours de telles prestations, dans de tels cas, il faut s’adresser à un spécialiste des moisissures qui peut également établir des expertises.

Il y a beaucoup d’expertises différentes – est-ce que tout cela est vraiment pertinent ?

Chaque expertise individuelle peut avoir un effet décisif sur le prix – de plus, l’acheteur et le vendeur obtiennent une sécurité grâce à une expertise officielle.

Si, par exemple, la maison présente une pollution de l’air ambiant massive et potentiellement nocive pour la santé, le prix d’achat sera bien entendu nettement revu à la baisse. En même temps, l’acheteur a la certitude de la gravité du défaut et des frais qu’il devra engager pour y remédier.

Un tel défaut ne serait pas pris en compte dans une expertise s’il n’avait pas été découvert et documenté auparavant.

Une rénovation énergétique permet de réduire considérablement les coûts énergétiques.

La situation énergétique d’un bâtiment ancien peut également, dans certaines circonstances, poser de sérieux problèmes et nécessiter une rénovation éventuellement importante. Des fuites au niveau des fenêtres et des portes, des ponts thermiques existants ou un toit mal isolé peuvent entraîner des coûts énergétiques excessivement élevés, qui seront bien entendu à la charge de l’acheteur. L’acheteur doit également remédier ultérieurement, à ses frais, à des défauts d’assainissement non détectés si le vendeur peut démontrer de manière crédible qu’il n’a pas remarqué ces défauts ou qu’il ne pouvait pas les remarquer.

En tant qu’acheteur ou vendeur, le choix de l’expertise dépend bien entendu toujours de la situation individuelle. Mais si l’on a des raisons de penser qu’il y a un défaut, il vaut la peine d’investir dans un examen et une expertise professionnels, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Si l’on peut faire valoir des droits de remplacement, des retouches de la part de l’entreprise exécutante ou des réductions de prix à l’achat grâce à un état de fait documenté, les coûts d’un expert sont généralement rentabilisés à plusieurs reprises.