Assainissement du balcon : les coûts sont-ils supportés par la copropriété ?

Dans les immeubles en copropriété, il y a souvent des litiges sur ce qui est considéré comme propriété commune et ce qui est considéré comme propriété individuelle, c’est-à-dire appartenant à son propre appartement. Ce litige survient souvent lorsqu’il s’agit de la rénovation d’un balcon. L’expert en contrôle des coûts explique en détail dans notre interview qui doit payer dans ce cas et à combien s’élèveraient les coûts pour la communauté des propriétaires.

Question : quels sont les coûts d’une telle rénovation de balcon et comment se présente exactement la répartition des coûts entre le propriétaire individuel et la communauté des propriétaires ?

En un coup d'oeil

Il est difficile de chiffrer globalement les coûts de rénovation d’un balcon. L’ampleur des dommages détermine en grande partie les coûts finaux.

En cas de dommages de gravité moyenne, les coûts se situent généralement entre 100 EUR par m² et 200 EUR par m² de surface de balcon. Si les dégâts ne sont que légers, cela peut être un peu moins cher dans certains cas. En cas de dommages graves, où la substance doit déjà être retouchée, les coûts peuvent être nettement plus élevés.

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Répartition des coûts lors de la rénovation d’un balcon

Les coûts d’un nouveau revêtement de sol sont à la charge du propriétaire.

Le coût d’un nouveau revêtement de sol est à la charge du propriétaire.

En principe, la répartition des frais se fait en fonction de ce qui est propriété individuelle, c’est-à-dire la propriété de chaque propriétaire d’appartement, et de ce qui est propriété commune, c’est-à-dire du domaine de compétence de la communauté des propriétaires.

Le balcon lui-même ne peut être utilisé que par le propriétaire concerné, une utilisation commune par d’autres propriétaires dans l’immeuble est exclue, ne serait-ce qu’en raison de l’absence de possibilité d’accès. De plus, le balcon peut être considéré comme faisant partie de l’appartement, qui doit être fermé sur lui-même. Il en résulte très clairement que le balcon lui-même est donc dans tous les cas une propriété individuelle.

Cela ne s’applique toutefois pas aux éléments constructifs du balcon et aux éléments qui servent à la sécurité du balcon. Selon une décision de la Cour d’appel de Bavière de 1993, ces parties du balcon font clairement partie de la propriété commune. Il s’agit notamment de :

Balustrade de balcon et grille de balcon, le parapet de balcon avec la tôle de couverture
les plafonds de balcon, la couche d’isolation sur la dalle de balcon, les supports de balcon
les murs de séparation des balcons
la porte du balcon et les côtés extérieurs des fenêtres du balcon

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La couche d’étanchéité du balcon et tous les éléments de construction sont donc la propriété commune. En revanche, le dallage ou le revêtement de sol individuel du balcon qui se trouve dessus peut faire l’objet d’une propriété individuelle et relève donc de la compétence de chaque propriétaire.

Conséquences pour le partage des frais

Si le propriétaire souhaite remplacer ou rénover son dallage praticable sur le balcon, il doit en supporter les frais.

Les frais de réparation des dommages structurels sont à la charge de la communauté des propriétaires.

Si les balcons sont rénovés parce qu’ils présentent des dommages structurels (défaut d’étanchéité, étanchéité qui n’est plus efficace, dommages à la structure des balcons, dommages aux balustrades ou aux parapets), les coûts sont en revanche supportés par la communauté des copropriétaires.

Tous les propriétaires qui ne possèdent pas de balcon sont également tenus de participer aux frais.

Des dispositions contraires dans la déclaration de partage peuvent être valables dans certains cas – mais ne le sont pas forcément dans tous les cas. Celui qui doit payer lui-même les frais de rénovation de son balcon en raison d’une disposition dans la déclaration de partage devrait (faire) vérifier cela au préalable.

Exemple de coûts

Une résidence de dix appartements en copropriété comprend au total 8 balcons d’une surface de 4,5 m². Les balcons présentent des dommages et doivent être rénovés.

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Il ne s’agit ici que d’exemples de coûts destinés à illustrer les frais occasionnés et les coûts à supporter en cas de répartition.

Question : qu’est-ce qui détermine quels frais doivent être supportés par le syndicat des copropriétaires et quels frais doivent être supportés par chaque propriétaire ?

Le critère déterminant est le suivant :

ce qui a été convenu dans la déclaration de partage
si l’accord dans la déclaration de partage est valable
quelles parties du balcon sont concernées par le dommage (le propriétaire rénove à ses frais les revêtements praticables et les dalles, le syndicat des copropriétaires prend en charge la rénovation des couches d’isolation et de la structure)